『税金対策』を目的に不動産投資を始められる方が増えているようです。不動産投資を始めるにあたり、いったいどの税金の、どの部分が控除・軽減されるのでしょうか？　ここで、税金ごとに分けて、順を追って見てまいりましょう。

固定資産税・都市計画税

更地に比べて、アパート・マンションの敷地にかかる固定資産税・都市計画税は、1戸につき200㎡まで、それぞれ1/6、1/3となります。広い土地をお持ちの方は、ここで税金が大幅に減額されることになります。

ここで、固定資産税と都市計画税について、ご説明させていただきます。

固定資産税とは、毎年１月１日に、土地、家屋、等の固定資産を所有している人が固定資産の価格をもとに算出された税額を所在する各市町村に納める税金のことです。地方税になります。【計算方法】は、

• 固定資産税評価額Ｘ税率＝固定資産税

となります。税率は全国一律ではありません。1.4％～2.1％の範囲で各市町村が条例で設定することが可能です。なお、評価額に関して、毎年変わる場合もあります。評価額につきましては、管轄する税務署で調査することができます。

都市計画税とは、都市計画事業、土地区画整理事業にかかる費用にあてる目的で、市街化区域内の土地、家屋の所有者に課税される税金のことです。こちらの税金も地方税です。こちたも、税率は全国一律ではなく、0.3％を上限として、各市町村が条例で設定することが可能です。

所得税

何といっても、不動産投資のアパート経営で一番の魅力が損益通算を利用して所得税を節税できることです。サラリーマンの給与収入と、アパート経営の収入を合算し、確定申告をする事により、還付金を得る税金対策を主とした不動産投資というものがブームになっています。『サラリーマン大家さん』が、アパート経営に参加するのは、この『損益通算』を利用できることが主たる理由と理由となっております

ここで、『損益通算』について、ご説明させていただきます。

アパート経営をされている場合、家賃収入などから不動産経営にかかる諸費用を差し引くことができます。その結果が不動産収入（家賃収入）よりも大きくなり、税務上赤字になる場合があります。その赤字となる部分を他の所得から差し引くことで、所得の合計が少なくなり、所得税・地方税などを抑えることが可能になります。これを、『損益通算』と言います。

不動産所得の金額＝不動産総収入金額－必要経費

確定申告をすることで、給与などの源泉を収めた所得税につきまして還付をうけることができます。

相続税

アパートやマンションを建てた場合、土地につきましては更地の状態より低く評価されます。又、建築のための借入金が全額相続財産から控除されるのに対し、建物の評価は建築価格より低くなる事が多いです。これらの評価減と債務控除により相続税を安くすることができます。

土地の評価額

借地権割合50％、借家権割合30％とすると評価が15％落ちることになります。また、小規模宅地の評価減対象の際には、50～80％の評価減になります。

建物の評価額

固定資産税の評価額が相続税の評価額になり当初評価額とは大体建築費の60％前後と言われます。また、木造アパートなどの場合その相続評価額から30％引かれるため、最終的には建築費に対して約58％ぐらいの評価減になることもあり、節税効果の一つとして考えられる部分でもあります。

また、小規模宅地の特例として賃貸アパート・マンションなどの貸家建付土地は事業用宅地として200㎡までの部分を相続税評価額が軽減されます。